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商品房交付条件的有关法律问题

商品房交付条件的有关法律问题


本文刊登于《人民司法》2022年第13期


文 / 江西省高级人民法院立案二庭课题组



一、商品房交付条件的实务见解


开发商是否构成逾期交房,首先要判定商品房是否符合交付使用的条件。审判实践中,大多数商品房买卖合同约定的交付条件是“验收合格”,但由于合同未对验收合格的具体含义和标准予以释明,法律法规对何谓验收合格也没有明确定义,导致诉讼后双方在理解上产生分歧,各地法院认定标准也不统一,主要有以下3种审理思路:


(一)以开发商取得建设、勘察、设计、施工、监理5方共同出具的竣工验收报告认定验收合格。主要理由是:建设工程在建设、勘察、设计、施工、监理5大参建主体联合验收合格后,即可交付使用。而建设主管部门进行竣工验收备案行使的是行政管理权,不属于验收范畴,故不以备案为验收合格的标准。


(二)以开发商取得竣工验收备案表认定验收合格。主要理由是:竣工验收合格只是接收工程并交付使用应满足的基本条件,根据《建设工程质量管理条例》的规定,还应由规划、公安消防、环保等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门出具的竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。


(三)只要通过5方主体验收合格,并取得规划、公安消防、环保等部门的认可文件或者准许使用文件即可。


二、商品房交付条件的认定


交房不同于普通买卖合同中的交货,而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。课题组认为应以完成竣工验收备案作为认定开发商向购房人交付合格商品房的基本条件。主要理由有:


其一,虽然没有法律法规明确规定商品房交付必须满足的标准或条件,但却有多部法律对房屋等建设工程的投入使用问题作出了明确的禁止性规定。如消防法第十三条、环境保护法第二十六条、环境噪声污染防治法第十四条等规定。


其二,竣工验收备案表并非简单意义上的一页纸,其体现了建设工程各方面的综合验收结论,涵盖了建筑物的质量、合法性、功能性、安全性、环保性等一切强制性验收要求,且解释了该建设工程符合国家相关强制验收标准、可以投入使用的法律内涵。


其三,住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。2014年由住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》第九条对商品房的交付条件也作了严格限制性规定,“商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“已取得房屋测绘报告”是必须满足的两个条件。


三、交付不合格商品房的法律后果


实践中一些开发商直接将尚未完成建设工程竣工验收备案的房屋交付给购房人,此种情况下,购房人领取钥匙不应视为开发商交付义务的完成。首先,开发商明知商品房未完成竣工验收备案,不符合交付条件,却通知购房人办理交付手续,违反了诚实信用原则,理应承担由此产生的民事责任。其次,开发商向购房人交付合格商品房是其法定义务。若未完成建设工程竣工验收备案,工程质量是否合格尚无结论,此时开发商不能将房屋出售给他人使用,即便购房人接收,也不构成有效交付。再次,购房人作为非建筑专业人员,如果过分加重其验收责任,不利于维护弱势方的合法权益,也可能导致因房屋质量问题产生的纠纷源源不断。因此,开发商交付的商品房未经竣工验收合格并完成备案登记的,不构成有效交付。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的,不应支持。但是,如果购房人明知或应知该事实仍然同意接收,再要求开发商承担逾期交付责任的,不应支持。在司法实践中需要注意的是,取得竣工验收备案登记系开发商的责任,作为非专业人士的购房人对此并无优势,故对于购房人是否明知或应知的事实,应由开发商举证证明。


四、购房人因质量问题拒收房屋的处理


实践中,有观点认为,工程经竣工验收合格并备案,说明房屋的质量已经国家行政管理机关确认,购房人仍认为房屋存在质量问题,可以要求开发商修复并承担修复期间的损失,但不能以此为由拒绝收房。购房人只有在法律规定的“房屋主体结构质量不合格”和“房屋质量问题严重影响正常居住使用”2项可以解除合同的情形下,才可以拒绝收房。


课题组认为,购房人拒收不符合合同约定的商品房,其针对的是开发商履行瑕疵行为,而非履行根本违约,拒收房屋也不是主张解除合同,因而不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。购房人拒收不合格房屋通常不产生终止合同关系的效力,其后果是开发商的交付不成立,开发商履行合同迟延。法律赋予购房人在接收房屋时有权对房屋质量进行检验,并有权选择开发商因瑕疵履行应承担的责任方式。购房人购买房屋的主要目的是能够正常居住使用,在接收房屋后能尽快投入使用以发挥物的效用,在房屋使用过程中实现价值。当购房人验房发现房屋存在质量瑕疵时,拒绝收房并要求开发商修复,是行使合同法赋予的救济权利。如果强制性要求购房人接收房屋,则容易导致购房人无法固定质量瑕疵现状、责任原因判断不明,反而不利于纠纷的解决,增加开发商与购房人之间的对立。在开发商不积极履行维修义务的情况下,在质量问题上允许购房人拒绝收房并追究开发商逾期交房的违约责任,有利于保护购房人利益,督促开发商尽快解决房屋质量问题。


(原载《司法纵横》2021年第1期,李泊毅摘编)


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