江西省高级人民法院关于涉新冠肺炎疫情民事案件法律适用问题的系列问答（一）

人民法院审理涉新冠肺炎疫情合同纠纷案件，应统筹疫情防控和经济社会发展，遵循以下基本原则：一、合同严守，鼓励交易。积极鼓励当事人继续履行合同，严格审查合同解除、变更条件及违约责任免除条件，防止违约方滥用不可抗力或情势变更损害守约方利益。对于能够继续履行的合同，应促成当事人继续履行；对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，维持交易的稳定性。二、公平公正，平等保护。依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则，公平处理合同解除、变更及违约责任免除问题，平等保护各方当事人的合法权益，充分发挥司法调节作用。三、注重协调，多元解纷。积极推进诉源治理，坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持调解优先，积极引导当事人互谅互让、共担风险、共克时艰，情理法并重，协调社会发展、公共利益与个体利益的关系，力促各方达成调解协议，实质化解矛盾纠纷，以调促稳，实现政治效果、法律效果与社会效果有机统一。

疫情或疫情防控措施不影响合同履行的，当事人应当继续履行，一方当事人请求解除合同，不予支持。

疫情或疫情防控措施直接导致合同目的无法实现的，当事人请求解除合同，予以支持。

疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难而非不能履行，但使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可与对方重新协商；在合理期限内协商不成，当事人请求变更或者解除合同的，予以支持。

疫情或疫情防控措施未对合同履行造成影响，当事人未履行或未全面履行合同的，应当依法承担违约责任。

疫情或疫情防控措施致使合同不能履行或迟延履行的，当事人以疫情或疫情防控措施为不可抗力而主张免责，应承担举证责任。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围、防控措施等因素综合考量疫情对合同履行的影响，准确把握疫情或疫情防控措施与合同不能履行或迟延履行之间的因果关系和原因力大小，依法认定能否免责以及免责范围。

当事人因受疫情或疫情防控措施影响不能履行合同的，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

因受疫情或疫情防控措施影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。不能在合理期限内提供证据证明因疫情或疫情防控措施而存在履约障碍且未按约履行合同的，应承担给对方造成的损失。对方当事人收到通知后未及时采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

因疫情期间快递停运、人员无法外出，负有通知义务的一方当事人采取电话、短信、微信、电子邮件等形式通知的，人民法院在查实后应确认其通知具有法律效力。

合同约定因疫情或疫情防控措施造成当事人违约，违约责任不因疫情或疫情防控措施而免除，违约方请求确认该条款无效的，人民法院应结合当事人在订立合同时对于合同履行期间暴发的疫情或疫情防控措施是否可以预见、可以克服、可以避免，依法认定疫情或疫情防控措施是否属于不可抗力。合同因不可抗力而不能履行的，当事人约定排除不可抗力免责的条款无效。

当事人在订立合同时对于履行期间暴发的疫情或疫情防控措施能够预见，并已约定相应的克服、避免措施或者能够采取克服、避免措施的，疫情或疫情防控措施不属于不可抗力，当事人关于疫情或疫情防控措施排除违约责任免除的约定，并非排除不可抗力免责的约定，合法有效。

原则上尊重当事人的意思自治。但是，疫情期间，一方当事人利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，明显高于市场价格向对方出售商品，致使合同显失公平，或者以欺诈、胁迫的手段订立买卖合同，对方当事人请求撤销合同的，应予支持。

对疫情期间的基本民生商品、防疫用品等相关物资，经营者恶意串通操纵市场价格或哄抬价格，导致与买受人的交易价格明显高于正常市场价格，严重扰乱市场经济秩序，违背公序良俗，买受人请求确认价格条款无效的，应予支持。

疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，不予支持。

疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，不予支持。

疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限、方式交货，或者导致买受人不能按照约定的期限、方式付款，当事人请求变更履行期限、履行方式的，人民法院依法适用关于情势变更的相关规定审查确定。

卖方主张因疫情或疫情防控措施影响而增加商品或服务价款的，一般不予支持。但是，疫情或者疫情防控措施导致人工、原材料、物流等履约成本显著增加，或者导致产品价格大幅波动，继续履行合同对一方当事人明显不公平，受不利影响的当事人请求调整价款的，人民法院应当结合案件的实际情况，依法适用关于情势变更的相关规定审查确定。

出卖人与买受人订立防疫物资、民生生活用品的买卖合同后，因政府依法调用或者临时征用相关物资、民生生活用品，致使出卖人不能履行买卖合同，买受人请求出卖人承担违约责任的，不予支持。

出卖人将防疫物资、民生生活用品高价转卖他人致使合同不能履行的，应承担违约责任。买受人请求将出卖人所得利润作为损失赔偿数额的，应予支持。

卖方以疫情或疫情防控措施造成其迟延发货等迟延履行的情形而主张免责的，人民法院依法适用不可抗力免责的相关规定审查确定能否免责以及免责范围。

随着网上银行、手机银行业务的普及，金钱给付义务的履行一般不受疫情或疫情防控措施的影响，对于买卖合同中负有金钱给付义务的一方当事人以疫情或疫情防控措施为由主张免除迟延付款的违约责任，一般不予支持。但是，存在因疫情防控滞留不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付、因疫情防控单位内部付款审批程序无法完成等特殊情况的，可予以免责，人民法院可结合案件具体情况，依法确定免责范围。

出卖人及买受人在疫情或疫情防控措施造成不能履行的情形消除后，应当及时履行，未及时履行的，构成违约。对于约定的违约金数额，人民法院可以结合案件实际情况酌情下调。

疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋或办理不动产权证，买受人请求解除合同的，不予支持。

卖方请求变更交房或办证期限的，人民法院依法适用关于情势变更的相关规定审查确定。

买受人主张卖方承担逾期交房或逾期办证的违约责任，卖方以疫情或者疫情防控措施为不可抗力而主张免责的，人民法院应审查疫情或疫情防控措施与逾期交房、逾期办证的因果关系及影响程度，合理确定逾期交房或逾期办证的免责期间。

商品房买受人逾期付款，卖方向买受人主张承担违约责任，买受人以疫情或疫情防控措施导致其迟延履行为由主张免责的，一般不予支持。但是，买受人提供的证据足以证明其因疫情或疫情防控措施而不能按约支付首付款、分期买卖合同的到期价款或不能按时办理按揭贷款手续的，人民法院予以支持，并依法审查疫情或疫情防控措施对付款时间的影响，合理确定逾期付款的免责期间。

疫情防控期间，经营者明知口罩等防疫用品质量不合格而销售的，买受人有权要求卖方承担更换、退货、赔偿损失等违约责任。为生活消费需要而购买、使用防疫用品的消费者，有权依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定主张惩罚性赔偿。

限制民事行为能力人在疫情期间实施的网络购物、网络打赏、参与网络付费游戏的行为是购买商品或服务的行为，需要支付对价，不属于纯获利益的民事法律行为。

限制民事行为能力人实施的行为与其年龄、智力相适应或经过其监护人同意或追认的，合法有效；限制民事行为能力人实施的行为与其年龄、智力不相适应且未经其监护人同意或追认的，无效。

限制民事行为能力人通过网络购物、参与网络付费游戏、网络直播平台“打赏”等支出与其年龄、智力不相适应的款项，监护人请求经营者或网络服务提供者返还的，应予支持。

短期租赁合同，承租人有证据证明因疫情或疫情防控措施无法使用租赁房屋并主张解除合同的，予以支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预定的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或定金的，予以支持。

长期租赁合同，受疫情影响暂时不能履行，疫情结束后可以继续履行，当事人主张解除合同的，一般不予支持。

承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人未按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同的，不予支持。

当事人以疫情或疫情防控措施导致租赁合同履行困难，继续履行合同对其明显不公平为由，请求变更租赁合同的租金、履行期限、履行方式等内容的，人民法院应积极引导当事人重新协商合同内容，对能够继续履行的，应当切实加强调解工作，引导当事人及时变更合同内容，促进合同继续履行。对在合理期限内协商不成的，人民法院应准确适用情势变更的相关规定审查确定。

出租人未按约交房并以疫情或疫情防控措施为由主张免责的，人民法院应当审查其不能按约交房的原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员，或者因静态管理、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素，不能按约交房的，可以免除或部分免除出租人的违约责任。

承租人未按约支付租金的，如果没有因疫情或疫情防控措施导致出现履行障碍或履行不能的，一般不免除其违约责任，但承租人因受疫情或疫情防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租赁房屋的经营目的阶段性不能实现，导致逾期支付租金的,可以免除或部分免除承租人的违约责任。

承租房屋用于居住，疫情不影响承租人占有使用房屋，承租人主张减免租金的，一般不予支持。但因疫情防控措施等客观原因造成承租人无法使用房屋的，应结合案件的实际情况，根据公平原则，适当减免租金。

承租人请求缓交租金的，一般不予支持，但能够证明其因疫情或疫情防控措施暂时无法支付租金的，予以支持。

承租国有企业、政府部门、高校、研究院所等行政事业单位的房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，应予支持。

对于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入、营业收入明显减少或房屋无法正常使用的，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。

疫情或者疫情防控措施造成租赁合同因合同目的无法实现而解除，承租人请求出租人退还押金的，承租人如无违约行为，予以支持。

疫情或者疫情防控措施导致出租人与承租人之间的租赁合同解除，次承租人作为房屋实际占有人，出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务，并承担因逾期腾房产生的占有使用费，人民法院应予以支持。人民法院审理此类案件时，也要注重保护次承租人合法权益，应给予次承租人合理的房屋腾退时间。

因疫情或疫情防控措施，个人住房按揭贷款合同的借款人无法按期归还银行贷款，请求延期还贷的，人民法院应结合案件的实际情况，根据公平原则变更还款期限。